谁为中国房地产市场风险买单？

如梦令

       2010年，中国两大最令人关注的市场——股市和房地产市场演绎了冰火两重天的行情，前者下跌了14%，后者则上升了25－30%。

　　别忘了，2010年是房地产市场宏观调控年，虽然政府先后祭出“限购”、“限贷”甚至“限外”的措施，但红火的似乎失去理智的房地产市场并没有冷静下来。

       狂热的买房者和冷静的政府

　　新年伊始，鉴于房地产市场调控屡屡失效，中国政府昨天再次推出严厉的8项措施，在更大范围调控房地产市场，矛头并且明白指向投资和投机。

　　现在还不知道新的措施是否会达到政府预期的效果，不过有一点很清楚，那就是中国政府不想为房地产市场风险来买单。

　　如果政府不想为房地产市场买单，万一风险真的变本加厉了，谁来为房地产风险买单，这是一个值得深思的问题。

　　在通货膨胀预期的支配下，现在的买房者似乎逐渐失去理智，在有些人看来，最大的风险就是明天房地产价格会继续上涨，干脆来一个买涨不买跌，再加上种种社会压力和思维的惯性（例如未婚女青年无房不嫁，房屋首付双亲埋单，购房年龄推前等等），以及快速的城市化，农村人口流入城市、国际热钱等等社会大变更和全球化趋势，中国房地产市场正承受日益膨胀的需求压力。

       谁是风险最大的厌恶者

　　记得这些年，为捍卫自己的房屋献出生命者有之，为房子而牺牲爱情者有之，何况一旦风险来临，有的人还可以向父母转嫁，那些出自自身需要，而不是出自投资或者投机目的购房者不是风险厌恶者。

　　根据资料简单推算，2010年中国城市人均收入为人民币（下同）1万8321元，限购和非限购主要城市一手住宅成交均价为9996元／平方米，以两人为一家庭计算，购买50平方米的一套住房，需不吃不喝工作13年，但如果考虑到贷款，以及父母的资助，购买时间可以大大提前。数据也显示，中国购房者中，20到29岁的占33%，30到35岁的占37%，两者加起来占70%，如果其中大多是首次购房，则这些需求不在宏观调控范围之内。

　　而在政府方面，却绝对承受不起房地产风险带来的社会震荡和经济崩溃的压力，以历史而言，上世纪80年代的日本经济泡沫、90年代的东南亚金融危机，以及几年前刚刚发生的美国次贷危机，房地产无不是罪魁祸首，如果中国房地产风险一旦引爆，中国改革的巨大成果，可能付之一炬。

       风险已经悄悄来临

　　在中国土地价格暴涨以及政府的宏观调控面前，许多中小型房地产公司的资金链面对断裂的风险，据报道，在去年第三季度，中国市场完成的118起并购案中，以房地产居首，许多中小型房地产企业被大企业吃掉了。

　　其次，这些年中国房地产价格钢性十足，成交量减少，却不见价格下跌，例如2010年限购城市成交量同比下降了43%，成交价却上涨30%，这陡然增加通货膨胀压力。

　　最大的风险可能来自中国过热的经济，投资过热导致对土地的狂热需求，造成土地价格飙升和地王的涌现，通货膨胀预期和对房产税等政策的恐惧，刺激购房者积极涌入房市，而人民币升值预期可能使一些外资买进中国房产变得亢奋，与此同时，很多人都不愿意面对这样一个事实，即世上没有只涨不跌的市场，市场不波动，就不成其为市场。

　　房地产市场价格调整一定会来临，问题是在这一天到来之前，如何避免出现经济危机和社会动荡的后果。