本帖最后由 shunhui 于 2014-10-5 08:47 编辑
中国房价拐点到了吗？ 北京大学经济学院
苏剑
这几年可以说是中国房价上下翻飞的时代。先是08年房价大跌，然后是09年房价狂飙，到了11年底和12年上半年下跌，北京二手房价跌幅在20%左右，12年中开始房价上涨，到年底北京二手房价就涨了30%左右，13年房价继续高歌猛进，年底到达一个高点，随后开始下跌，到现在跟年初比北京二手房价跌了大概有15%左右。 随着房价下跌，许多城市也都相继取消了限购，最近中央政府相关部门也出台了一些救市政策，最引人注目的便是前几天中国人民银行公布的放松限贷的政策。 在这样的形势下，许多人对中国房地产市场严重看空。茅于轼老先生近日指出中国房价应该跌一半以上。更有一帮长期看空中国房地产市场的人现在尤其自信。老百姓开始观望。 房价拐点到底来了没有？要回答这个问题，首先得问：你问的是大拐点，还是小拐点？所谓大拐点，就是全局性拐点，决定于长期趋势；所谓小拐点，就是局部性拐点，决定于短期因素，比如近几年来的几个拐点就都是小拐点：08年秋的峰值，09年春的低谷，11年冬的峰值，12年夏的谷底，13年底的峰值。不管是大拐点还是小拐点，只要是个拐点，就有投资机会，我们就来分别看看中国房地产市场的这两类拐点有没有到来。
大拐点来了没有？
房价的大拐点主要决定于人口因素。住房既是奢侈品，也是必需品，对作为必需品的住房的需求就是所谓的刚需，它是由人口决定的。 影响刚需的第一个因素是人口总量。人口是决定房价长期趋势的最主要因素。按照我们的预测，如果目前的人口政策不调整，中国的人口将在2018-2020年前后到达峰值，距现在只有几年时间，形势已经很紧迫。这跟大多数人的观念不一致。当人口到达峰值的时候，房价差不多也就该到达峰值了。 影响刚需的第二个因素是劳动力。新进入劳动力的人口是对住房具有刚需的人群，不管是买房还是租房，都是需求。中国的工作年龄人口在2013年前后到达峰值，现在已经开始减少。随着劳动力总量的减少，刚需自然会下降，对房价构成向下的压力。 影响刚需的第三个因素是人口的年龄结构。60-70年代是中国的一个生育高峰，当60后、70后进入劳动力市场的时候，对住房就构成了巨大的刚需，此后又构成了巨大的改善型需求，因此2000年到现在房价狂涨，可以说跟这一次生育高峰是完全一致的。随着60后逐渐进入老年， 80后、90后人口急剧减少，刚需以及此后的改善型需求也将急剧减少。实际上，当90后进入劳动力市场的时候，父辈、祖辈可能已经给他们留下了足够的住房，住房需求减少已是毫无疑问。 影响刚需的第四个因素是城镇化，这是许多人寄予巨大希望的一个因素。按照官方的估计，我国目前的城镇化率仅有54%左右，城镇化的空间还很大，而农村人口大量进入城镇，必然产生对城镇住房的需求。但是，中国目前的城镇化程度到底如何，目前还有争论，官方公布的城镇化率数据到底能够在多大程度上反映中国的真实城镇化情况，还无法断定。至少，如果你去农村看看，就会发现，中国的城镇化很可能已经接近尾声，继续城镇化的空间基本上已经没有了。近年来中国每年都会出现的民工荒，就明白无误地表明，农村已经没有了富余劳动力，那么城镇化还从何说起？所以，把城镇化看作推动中国房价上涨的因素，就有点不太靠谱。正如民工荒已经出现的时候，还有许多人认为中国农村还有大量富余劳动力一样，现在，农村只剩下不愿意或者没有能力城镇化的人的时候，还有人认为中国的城镇化刚刚开始。这是一个误区，去农村实地考察一下，一切就都清清楚楚了。 综上所述，就全国作为一个整体来说，人口因素表明，中国的房价基本上已经到顶。但是，中国的人口跨区域流动可能会导致部分地区房价走势跟全国不一样。总体来说，人口净流入的地区房价可能会稳住甚至上涨，人口净流出的城市房价会下跌。具体而言，中国房价泡沫如果破裂的话，会从小城市开始，逐步向三四线城市蔓延，然后到二线城市，最后到一线城市。
小拐点来了没有？
在目前的情况下，房价已经连续环比下跌半年多，所以现在说的小拐点应该是房价到达底部了没有？这跟大拐点不一样，大拐点大家关注的是房价是不是已经到顶，跟小拐点恰好相反。
小拐点主要取决于货币政策、房价调控政策和老百姓的预期。而预期又决定于房价的长期走势和近期的货币政策以及房价调控政策，所以，在房价的长期走势已经明了的情况下，最关键的还是最近货币政策和房价调控政策的走向。 近期，货币政策不大可能大幅度宽松。习近平指出，目前中国经济处于三期叠加，即结构调整、速度换挡和前期政策消化期。对于短期政策而言，最后一个尤为重要。它对目前的货币政策的含义是：货币政策能紧就紧，实在没办法了就松一点点，货币供给就跟挤牙膏一样。宁愿忍受较低的增速，也要先消化前期政策的效果。这样的话，货币政策大幅度宽松的可能性不大，政策立场转向更是不太可能。 但是，对于政府来说，不管房价是大幅上涨还是大幅下跌都不是好事，所以，在货币政策不能宽松的情况下，房价调控的松绑就不可避免。问题是，这个政策能有多大作用，还是取决于老百姓的预期。 在目前的情况下，怎么看，我都觉得老百姓对房价的预期不会好转，毕竟在人口这个强大的因素面前，没有什么因素能够抵挡得住，所以总体来说，中国房价的小拐点，也就是房价的底部，应该还没有到来。只有当全国所有城市都取消限购以后，北京、上海的房价有可能稳住，甚至上涨，这个情况下，中国的房价整体上可能会到达一个局部底部，但就全国来说，很可能依然是北京、上海涨，其他城市继续跌的局面。
总结
根据上述分析，可以得出结论。中国房价的大拐点基本上已经到来，房价上涨的空间基本上已经没有了；房价的小拐点，也就是局部低点，还没有到来，总体来说，中国的房价还要继续下跌，虽然各地的表现可能会有所分化。 | 
发表于 2014-10-5 08:45
